Kilkanaście lat temu jeden z mieszkańców Warszawy postawił na zalesionej działce dom. Potem okazało się, że nie jest to jego teren, bo budujący pomylił się i zabudował działkę jednego z sąsiadów. Ponieważ teren znajduje się pod Warszawą i jest bardzo atrakcyjny, sąsiad chce teraz, aby wynieść się z jego działki. Czy jest jakiś sposób na rozwiązanie takiego problemu?

Na pytania czytelników odpowiada ekspert - Michał Wawrykiewicz, radca prawny w Warszawie

Tak. Pozwala na to art. 231 § 1 kodeksu cywilnego. Można żądać, aby właściciel nieruchomości przeniósł własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Muszą być jednak spełnione dwa warunki: samoistne posiadanie, a wartość budynku znacznie wyższa od wartości zajętej działki.

Posiadanie samoistne to faktyczne władztwo nad zabudowanym gruntem. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel w odróżnieniu od posiadacza zależnego, który włada rzeczą jak dzierżawca, najemca czy użytkownik. Istnieje domniemanie prawne z art. 339 k.c., że ten, kto faktycznie włada gruntem, jest posiadaczem samoistnym. Dlatego, wnosząc powództwo, wystarczy wykazać, że się włada gruntem. Pozwany właściciel, jeśli chce obalić to domniemanie, powinien przeprowadzić dowód, że posiadanie nie miało charakteru samoistnego. Posiadanie samoistne musi istnieć w momencie wznoszenia budynku. Późniejsza zmiana na posiadanie zależne (gdy np. podpisano umowę dzierżawy) nie ma znaczenia. Pozew można wnieść tylko, gdy jest się posiadaczem, z tym że w momencie wznoszenia budynku trzeba być posiadaczem samoistnym.

Posiadacz samoistny musi też być w dobrej wierze. To ogólnie rzecz biorąc subiektywna kategoria świadomości osoby, która dotyczy danego prawa (w tym wypadku prawa własności). W przypadku dobrej wiary, też jest domniemanie prawne – z art. 7 k.c. Przewiduje on, że jeśli od istnienia dobrej lub złej wiary ustawa uzależnia skutki prawne, to domniemywa się istnienie dobrej wiary. To właściciel nieruchomości musiałby wykazywać, że posiadacz, który wzniósł budynek, był w złej wierze.

Roszczenie z art. 231 k.c. nie ulega przedawnieniu – można z nim wystąpić dopóty, dopóki trwa nasze posiadanie nieruchomości. Nie ma też określonego okresu (w przeciwieństwie do zasiedzenia), ile musi trwać takie posiadanie. Można nawet na posiadanej działce wznieść budynek i od razu wystąpić z roszczeniem do właściciela lub przeciwko użytkownikowi wieczystemu.

Działka, na której postawiliśmy budynek, powinna być niezabudowana, wyjątkowo mogą być na niej budynki np. gospodarcze, które z uwagi na swoje zużycie nie mają już większej wartości, a na działce stawia się teraz budynek mieszkalny. Dom powinien być też co najmniej w stanie surowym – nie wystarczy zgromadzenie materiałów budowlanych, ogrodzenie terenu, a nawet wylanie fundamentów.

Powinna być też znaczna różnica pomiędzy wartością budynku (jego wartość musi być większa) a działki, na której on stoi. Małe, kilkuprocentowe różnice powodują, że roszczenie z art. 231 k.c. nie przysługuje. Wycen dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Właściciel dostaje wartość rynkową gruntu w momencie wniesienia pozwu.