Jeśli nabędziemy dom, działkę budowlaną, a także lokal użytkowy czy mieszkanie będące odrębną własnością, musimy się liczyć z koniecznością uiszczania podatku od nieruchomości

Gdy jesteśmy właścicielem gruntu, to w rachubę wchodzi także czasami podatek rolny albo leśny. O tym, który z tych podatków obciąża dany grunt, decyduje sposób jego sklasyfikowania w ewidencji gruntów i budynków (prowadzonej w gminie) oraz sposób jego użytkowania. Zasada jest taka: jeśli grunt jest sklasyfikowany jako użytek rolny albo grunt zadrzewiony i zakrzewiony na użytkach rolnych podlega podatkowi rolnemu, a jeśli jako las – leśnemu. Jeśli jest inaczej, to wtedy płacimy podatek od nieruchomości. Istnieje jednak istotny wyjątek od tej zasady: faktyczne zajęcie gruntu sklasyfikowanego jako rolny czy leśny na działalność gospodarczą powoduje, że obciąża go podatek od nieruchomości.

Do gminnej kasy

Podatek od nieruchomości płacimy na rzecz tej gminy, w której dana nieruchomość jest położona. Jest on niezależny od tego, czy dana nieruchomość przynosi jakieś dochody (a jeśli tak, to jakie), czy też w ogóle ich nie przynosi. Płacimy go więc, gdy przynosi straty, nawet gdy nie mamy możliwości korzystania z niej. Od sposobu użytkowania (np. czy budynek jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej) zależy stawka tej daniny, czyli faktyczne obciążenie na rzecz gminnego fiskusa. Bez znaczenia jest natomiast miejsce położenia nieruchomości, w tym to, czy znajduje się ono na terenie miasta, czy na wsi. Różnice wynikają tylko z przyjętych przez rady gmin stawek podatku, którym jednak nie wolno przekraczać stawek maksymalnych ustalanych corocznie przez ministra finansów.

Podatek od nieruchomości obejmuje:

- budynki lub ich części,

- budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (innej niż rolnicza lub leśna),

- grunty nierolnicze, tj. nieobjęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym,

- grunty rolne i leśne, jeśli są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza lub leśna.Co nie jest opodatkowane

Nie jest jednak działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów wynajem pokoi gościnnych w gospodarstwach agroturystycznych, jeśli liczba tych pokoi przeznaczonych na wynajem nie przekracza pięciu, jak również działalność rolna lub leśna. Gdyby nie to wyłączenie, od powierzchni budynku przeznaczonej na tę działalność rolnik musiałby płacić podatek wedle stawki dotyczącej budynków związanych z działalnością gospodarczą. Płaci go zaś wedle stawki obowiązującej w odniesieniu do budynków mieszkalnych.

Nie są budynkami różnego rodzaju szopki, stragany, tymczasowe pawilony, wiaty, przenośne blaszane garaże, komórki, posadowione na bloczkach kontenery mieszkalne (często używane np. na działkach rekreacyjnych), stodółki, budki itd. Jeśli nie mają związku z działalnością gospodarczą i są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby osobiste, to nie podlegają ani podatkowi od nieruchomości, ani żadnej innej daninie.

Według powierzchni lub wartości

Jednakże tego rodzaju obiekty mogą podlegać opodatkowaniu jako budowle. Są nimi także utwardzone place, przejazdy, parkingi, silosy itd. Podlegają one podatkowi od nieruchomości tylko wówczas, gdy są związane z działalnością gospodarczą.

Podstawą obliczenia podatku od nieruchomości jest:

- dla gruntów – powierzchnia tych gruntów,

- dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa.

Trzeba zaznaczyć, że podatek płaci się od całej powierzchni działki, także tej zajętej przez budynek (budowlę), a ponadto od powierzchni użytkowej budynku (mieszkalnego, fabrycznego, innego użytkowego).W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych określa się również sposób liczenia powierzchni dla celów omawianej daniny. Tak więc dla potrzeb wyliczenia podatku od budynku uwzględnia się powierzchnię użytkową wszystkich jego kondygnacji, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigów, mierzoną po wewnętrznej długości ścian w metrach kwadratowych.

Uwaga! Za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, a więc także powierzchnię tzw. przyziemi, piwnic i strychów. Natomiast powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50 proc., a tę, gdzie budynek jest niższy, pomija się.

Natomiast przy ustalaniu powierzchni gruntów przyjmuje się dane z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej dla danej miejscowości. Może się zdarzyć, że powierzchnia działki w ewidencji jest inna niż w rzeczywistości. W takiej sytuacji sprawą podatnika jest doprowadzenie do zgodności danych w ewidencji ze stanem faktycznym.

Sposób ustalania podstawy obliczenia podatku od nieruchomości dla budowli może zainteresować tylko przedsiębiorców, bo płaci się go tylko wtedy, gdy obiekt związany jest z działalnością gospodarczą. Podstawą obliczenia podatku jest wartość początkowa budowli. Sposób jej określania został wskazany w art. 4 ust. 3 – 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (patrz — wyciąg z ustawy).

Radni decydują o opłatach

Stawki podatku od nieruchomości ustala corocznie rada gminy — jednak nie mogą one być wyższe od maksymalnych limitów, które ogłasza resort finansów. Stawki różnicuje się w zależności od sposobu wykorzystania budynku, budowli lub gruntu.

Stawki maksymalne zmieniają się corocznie stosownie do wysokości inflacji. W granicach stawek maksymalnych konkretne stawki obowiązujące na danym terenie ustalają poszczególne rady gmin. Mogą one być tylko niższe od maksymalnych. Jeśli gmina na dany rok nie ustali nowych stawek, obowiązują stawki z roku poprzedniego. W praktyce w skali kraju najczęściej stawki ustalone przez gminy zbliżają się do maksymalnych.

Najwięcej od biznesu

Stawki podatku od nieruchomości są stawkami rocznymi. Minister finansów ogłosił maksymalne stawki na 2008 r. w obwieszczeniu z 2 lipca 2007 r. w sprawie wysokości górnych granic stawek kwotowych w podatkach i opłatach lokalnych (Monitor Polski nr 47, poz. 557). Najniższa jest stawka od budynków mieszkalnych – 0,59 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej, a najwyższa od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych i ich części zajętych na tę działalność – 19,01 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Najwyższa stawka podatku dotyczy gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a najniższa do tzw. pozostałych, w tym zajętych na cele mieszkaniowe i odpłatną statutową działalność pożytku publicznego. Stawka podatku płaconego od budowli związanych z biznesem jest stała i wynosi 2 proc. ich wartości.

Kwestii kwalifikowania budynków, od którego zależy stawka podatku, a także objęcie ich w niektórych przypadkach zwolnieniem z podatku poświęcone jest pismo Ministerstwa Finansów z 9 kwietnia 2004 r. (sygn. LK-57/LP/04/AP). Wynika z niego, że należy się tu kierować przepisami normującymi dane rodzaje działalności. Tak więc np., gdy chodzi o zaliczenie budynków do zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych, będą to przepisy o zakładach opieki zdrowotnej oraz o zawodzie lekarza.

Firma w domu lub mieszkaniu

 

Przeznaczenie w całości domu na działalność gospodarczą czy wynajęcie mieszkania na biuro pociąga za sobą obowiązek płacenia podatku wedle stawek przewidzianych dla budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą. Taką zmianę sposobu użytkowania trzeba zgłosić w gminie. Jednakże np. urządzenie w jednym pokoju biura albo wskazanie mieszkania czy domu mieszkalnego jako miejsca wykonywania działalności gospodarczej, w zgłoszeniu do ewidencji tej działalności prowadzonej w gminie, nie pociąga za sobą konieczności płacenia podatku wedle wyższych stawek. Podatek według wyższych stawek płaci się dopiero wtedy, gdy dane lokum zostało całkowicie wyłączone z funkcji mieszkalnej.

Gdzie szukać przepisów

 

- ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2002 r. nr 9, poz. 84, ze zm.)

Gdy trzeba przejechać przez grunt sąsiada

Jeżeli nieruchomość sąsiada nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, musisz się liczyć z tym, że sąsiad zażąda przejazdu przez twój grunt. To tzw. droga konieczna

Niekiedy zdarza się, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie drogi koniecznej oznacza jednak ograniczenie prawa własności w stosunku do nieruchomości sąsiedniej czy sąsiednich, przez które ma przechodzić. Dlatego wytyczenie takiej drogi i korzystanie z niej jest często źródłem konfliktów sąsiedzkich. Żądać jej ustanowienia może nie tylko właściciel, ale i użytkownik wieczysty nieruchomości.

 

Jedna włada, druga służy

 

Nieruchomość, na rzecz której droga konieczna jest ustanowiona, nazywa się władnącą, a tę, przez którą przechodzi – obciążoną, służebną. Obciąża ona każdego właściciela gruntu - oznacza to, że nawet jeśli nieruchomość służebna zostanie sprzedana, to sąsiad nadal będzie mógł korzystać z drogi koniecznej. Tak samo będzie, gdy właściciel zmieni nieruchomość, na rzecz której droga ta jest ustanowiona.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie przedawnia się. Jeśli np. są podstawy do jej wytyczenia, to właściciel źle położonej nieruchomości, który przez dziesięć lat od jej uzyskania, np. w drodze spadku, nie żądał ustanowienia drogi koniecznej, jeżdżąc dookoła, może zmienić zdanie i wystąpić z takim żądaniem.

 

Gdy brak odpowiedniego dostępu

 

Ustanowienie drogi koniecznej wchodzi w rachubę również wówczas, gdy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich, ale nie jest to dostęp odpowiedni – w sensie prawnym i faktycznym. Można więc żądać drogi koniecznej, mimo że sąsiedzi na zasadzie grzeczności pozwalają na przejazd przez ich grunt, gdy istniejąca droga jest za wąska, bardzo okrężna, przebiega w trudnym terenie, można dojść nią piechotą, a nie można dojechać traktorem itp.

Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich: możliwość dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt.

Z reguły jej ustanowienia nie uzasadnia to, że istniejąca droga jest w złym stanie technicznym, chyba że jej naprawa z jakichś względów byłaby niemożliwa. Właściciel nie może wystąpić z takim żądaniem, jeśli sam zabudował nieruchomość w taki sposób, że odciął sobie dojazd do części tej nieruchomości, albo jeśli droga konieczna miałaby zapewnić tylko dostęp do własnych budynków gospodarskich, wygodniejszy od istniejącego.

 

Zawsze za wynagrodzeniem

 

W razie ustanowienia drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, nawet jeśli jej ustanowienie nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami, nie powoduje żadnej szkody. Tak jest, gdy droga konieczna pokrywa się z istniejącą drogą, z której korzysta właściciel nieruchomości obciążonej.

Wynagrodzenie powinno być co do zasady jednorazowe. Może mieć formę pieniężną, ale także niepieniężną. Jeśli drogę konieczną ustanawia sąd, musi jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność. Kryterium przy ustalaniu jego wysokości może być szczególny wzrost wartości nieruchomości, na której rzecz droga ta została ustanowiona (nieruchomości władnącej), albo wartość pożytków z pasa zajętego na nią, utraconych przez właściciela nieruchomości obciążonej.

 

Jak najmniejsza niedogodność

 

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno następować z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ta ma prowadzić (art. 145 kodeksu cywilnego). Przeprowadzenie takiej drogi zawsze powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Należy unikać takiego jej poprowadzenia, które czyniłoby ją szczególnie uciążliwą dla właściciela nieruchomości obciążonej. Trzeba unikać zwłaszcza – poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami – prowadzenia jej przez jego działkę siedliskową, chyba że właściciel nieruchomości służebnej sam się na to zgodzi.

Jeśli potrzeba ustanowienia tej drogi jest następstwem sprzedaży części gruntów, działu spadku albo innej transakcji, należy ją wytyczyć przez grunty, które były jej przedmiotem (art. 145 kodeksu cywilnego).

 

U notariusza albo w sądzie

 

Droga konieczna może być ustanowiona przede wszystkim w wyniku umowy między właścicielem nieruchomości bez właściwego dostępu a właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Oświadczenie właściciela gruntu o ustanowieniu na nim takiej drogi oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym ją oznaczono, będą podstawą wpisu tej służebności w księdze wieczystej. Często do ustanowienia drogi koniecznej dochodzi jednocześnie ze sprzedażą części nieruchomości, która inaczej nie miałaby dostępu do drogi publicznej.

<q>Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich: możliwość dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt </q>

Jeśli nie ma zgody, domagający się jej ustanowienia może wystąpić o to do sądu cywilnego. Możliwe jest też uzyskanie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Chodzi o urządzenie (np. mostek, nasyp) wybudowane przez właściciela nieruchomości władnącej, a nie przez sąsiada. Nie są trwałym urządzeniem koleiny pozostawione w gruncie czy zwykła polna droga. Nie daje możliwości zasiedzenia korzystanie z istniejącej drogi należącej do sąsiada. Służebność drogi koniecznej nie jest czymś nieodwołalnym, raz na zawsze ustalonym. Może zostać zniesiona albo wygasnąć. Właścicielowi nieruchomości obciążonej wolno więc przede wszystkim żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą. Kodeks cywilny uprawnia go też do żądania zniesienia tej służebności za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków droga konieczna stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Może się on też domagać jej zniesienia bez takiej rekompensaty, jeśli służebność ta straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znacznie, bo np. jej właściciel dokupił grunt dający inny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.

Źródło : Rzeczpospolita