Przyjemność z posiadania własnej nieruchomości równoważą obowiązki, jakim właściciel musi sprostać. Zarówno ich przestrzeganie, jak i ignorowanie może słono kosztować
Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym – takim, by nie zagrażał bezpieczeństwu mieszkańców. Bezpośrednio wiąże się z tym obowiązek zlecania okresowych kontroli stanu budynku i ponoszenia ich kosztów. Są kontrole, które trzeba przeprowadzać corocznie, i takie, które wystarczy zrobić raz na pięć lat.
O wyszukanie odpowiednich specjalistów do wykonywania tych kontroli musi się troszczyć sam właściciel, takich kontroli nie przeprowadzają urzędnicy. Stawki są umowne. Najważniejszy komin i instalacja gazowa
Właściciel domu jednorodzinnego co roku musi przeprowadzać jedynie kontrolę stanu technicznego kominów i instalacji gazowej. Chodzi zarówno o przewody dymowe i spalinowe, jak i o wentylacyjne.
Należy regularnie czyścić kominy. Przewody dymowe od palenisk opalanych paliwem stałym (węgiel, drewno itp.) powinny być czyszczone co najmniej cztery razy w roku (co kwartał), spalinowe – od palenisk opalanych paliwem płynnym (olejem opałowym) albo gazowym co najmniej dwa razy w roku. Przewody wentylacyjne powinny być czyszczone co najmniej raz w roku.
Po kontroli technicznej przewodów kominowych mistrz kominiarski albo inna osoba z właściwymi uprawnieniami powinna sporządzić odpowiedni protokół. Natomiast po każdym oczyszczeniu przewodów kominowych trzeba przypomnieć kominiarzowi, by wystawił dokument potwierdzający wykonanie tych prac. Gdyby zdarzył się pożar, właściciel domu będzie miał dowód np. dla firmy ubezpieczeniowej, że dbał o kominy.
Co pięć lat generalny przegląd
Pozostałe przeglądy stanu technicznego budynku jednorodzinnego i związanych z nim instalacji wystarczy przeprowadzić raz na pięć lat. Dokonuje się wówczas przeglądu:
- budynków (nie tylko domu, ale np. wolno stojących garaży czy komórek oraz innych urządzeń związanych z obiektem, choćby przyłączy kanalizacyjnych i szamb czy ogrodzenia),
- instalacji elektrycznej i odgromowej,
- estetyki obiektu oraz jego otoczenia.
Uwaga! Właściciel domu jednorodzinnego nie musi natomiast prowadzić książki obiektu budowlanego z wpisami wyników kontroli i zaleceń naprawczych – taki obowiązek ciąży jedynie na właścicielach budynków wielorodzinnych i obiektów użytku publicznego. Musi jednak zbierać dokumenty z przeglądów, żeby w razie kontroli przez inspektorów nadzoru budowlanego móc je okazać.
Kto może skontrolować
Wprawdzie inspektorzy nadzoru budowlanego nie poświęcają zbyt wiele czasu kontrolom w budynkach jednorodzinnych (robią to zazwyczaj wtedy, gdy dojdzie do wypadku albo katastrofy budowlanej), jednak mają prawo wejść także na prywatną posesję i do prywatnego domu. Kontrole mogą przeprowadzać tylko osoby pracujące w inspektoratach nadzoru budowlanego mające upoważnienie wydane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Wchodząc do obiektu, powinni okazać legitymację służbową i upoważnienie. Posesję może skontrolować nie tylko inspektor budowlany, ale także inspektor sanitarny czy straż pożarna.
Pilnuj dokumentów
Zarówno na własne potrzeby, jak i ze względu na możliwą kontrolę z nadzoru budowlanego trzeba pilnować dokumentów związanych z obiektem. Są to:
- związane z budową: pozwolenie budowlane wraz z projektem, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby – rysunki i opisy wykorzystane w realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów,
- powykonawcze: dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w trakcie robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi,
- decyzje,
- jeżeli były sporządzone – instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z nim związanych,
- zawiadomienie o zakończeniu budowy, a jeżeli było potrzebne
– także pozwolenie na użytkowanie.
Jeżeli właściciel prawidłowo prowadzi dokumentację, nie narazi się na ewentualne zarzuty i grzywnę ze strony inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli czegoś istotnego brakuje, to inspektor przeprowadza bezpośrednią kontrolę obiektu.
Kontrola taka może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych w formie nakazów i zakazów. Jeżeli stan techniczny obiektu lub jego elementów może spowodować zagrożenie ludzi, mienia lub środowiska (wywołać katastrofę, pożar, wybuch, porażenie prądem czy zatrucie gazem), właściciel musi natychmiast usunąć uszkodzenia lub uzupełnić braki, a kontrolujący musi natychmiast przesłać protokół z kontroli do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Inaczej dostanie zakaz użytkowania obiektu lub jego części.
Właściciele starych obiektów nie muszą wpadać w panikę, jeżeli brakuje im niektórych dokumentów wymaganych przez obecne przepisy. W razie kontroli inspektor budowlany, badając dokumenty, powinien brać pod uwagę przepisy, które obowiązywały w czasie, kiedy obiekt powstawał. Może się nawet okazać, że obiekt nie będzie miał pozwolenia na budowę i projektu budowlanego. Prawo budowlane zmieniało się bowiem wielokrotnie: po II wojnie światowej obowiązywały ustawy budowlane z lat: 1928, 1961 i 1974. Obecne prawo budowlane jest z 1994 r.
Kara za błędy
Naruszenie obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie może skutkować grzywną, a nawet karą aresztu lub ograniczenia wolności. Taka sama kara jest możliwa również wtedy, gdy właściciel nie usuwa uszkodzeń lub nie uzupełnia braków.
Gdy powiatowy inspektor stwierdzi nieprawidłowości, ma prawo nałożyć 500 zł grzywny. Może również powiadomić policję, prokuraturę lub złożyć wniosek do sądu o orzeczenie kary grzywny albo ograniczenia wolności lub nawet aresztu. Jednak do tej pory ograniczenie wolności i areszt są tylko straszakiem. Sądy takich kar nie nakładają. Natomiast zdarza się, że nakładają kary pieniężne znacznie wyższe niż 500 zł.
Trzeba zgłosić zmianę użytkowania w starostwie
Budynku trzeba używać zgodnie z przeznaczeniem. Warto o tym pamiętać zwłaszcza wtedy, gdy część własnego domu jednorodzinnego chcemy przeznaczyć na działalność gospodarczą. Bardzo często będzie to wymagało zgłoszenia w starostwie.
Zdarza się, że we własnym domu chcemy prowadzić biuro, gabinet czy inną działalność gospodarczą. Konieczna jest wówczas zwykle zmiana przeznaczenia budynku. Artykuł 71 ust. 1 prawa budowlanego (patrz podstawa prawna) stanowi, że przez zmianę użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tylko niektóre rodzaje działalności gospodarczej, i to na ogół wykonywane samodzielnie, nie powodują takich zmian.
Zmiany sposobu użytkowania wymaga też choćby przeznaczenie pomieszczenia gospodarczego na garaż – obowiązują bowiem inne przepisy przeciwpożarowe.Przypominamy, że zmianę sposobu użytkowania trzeba zgłosić, zanim się jej dokona, i to z pewnym wyprzedzeniem. Urzędnicy mają bowiem 30 dni na udzielenie tzw. milczącej zgody. Dopiero po tym czasie można przystąpić do prowadzenia prac lub do użytkowania lokalu w zamierzonym celu. Nie wolno adaptować pomieszczeń bez takiej zgody. Trzeba się też liczyć z tym, że nie na wszystkie zmiany starosta się zgodzi, zwłaszcza na podstawie zgłoszenia. Często niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia budowlanego i dopiero w nim znajdzie się zgoda na zmianę sposobu użytkowania.
Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana
Nie każdy fachowiec może dokonać przeglądu obiektu budowlanego, w tym domu jednorodzinnego. Mają do tego prawo członkowie izby inżynierów z prawem wykonywania zawodu oraz z uprawnieniami budowlanymi do sprawdzania stanu technicznego obiektów. Takich specjalistów trzeba szukać przede wszystkim wśród osób z prawem do kierowania robotami budowlanymi. Na ogół są oni uprawnieni również do wykonywania przeglądów. Nie zawsze jednak do kontroli obiektu wystarczy jedna osoba. Odrębny specjalista z tzw. uprawnieniami dozorowymi nad eksploatacją będzie sprawdzał instalacje elektryczne w budynku. Natomiast przewody dymowe, grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne może przejrzeć zarówno osoba z uprawnieniami budowlanymi, jak i mistrz kominiarski. Jednak jeżeli właściciel budynku zdecydował się np. na wentylację mechaniczną, to mistrz kominiarski tego nie zrobi – musi ją sprawdzić osoba z uprawnieniami budowlanymi.
Problemy z najemcami
Prawo budowlane mówi, że za bezpieczeństwo i stan sprawności technicznej obiektu budowlanego odpowiada właściciel, zarządca lub użytkownik. Kłopoty mogą się pojawić, gdy ktoś wynajmuje dom, a np. powiatowi inspektorzy zgłoszą zastrzeżenia. Trudno wówczas o winnego – właściciel wskazuje na najemcę, a ten na właściciela. Do takich sytuacji dochodzi np. przy wynajmie domu na dłuższy czas, gdy właściciel np. wyjeżdża za granicę. Warto więc w umowie najmu lub dzierżawy jasno sprecyzować, kto ma dbać o budynek, kto jest zobowiązany do wykonywania bieżącej konserwacji, okresowych kontroli oraz kto będzie ponosił konsekwencje finansowe, gdy nie spełnia tych obowiązków. Zwłaszcza że w takiej sytuacji kodeks cywilny zobowiązuje najemcę tylko do drobnych napraw – art. 683 k.c. mówi o drobnych nakładach obciążających najemcę, takich jak malowanie ścian i podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy drzwi i okien oraz podłóg, a także instalacji i urządzeń technicznych: światła, ogrzewania, dopływu i odpływu wody.
Gdzie szukać przepisów
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. 156, poz. 1118 ze zm.)
- rozporządzenie z 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (DzU z 2006 r. nr 80, poz. 563)
|
Komentarze