Jeśli chcemy podzielić naszą nieruchomość na mniejsze działki, powinniśmy zwrócić się z tym do gminy

Adresatem wniosku o dokonanie podziału jest bowiem wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Występowanie do gminy nie jest potrzebne, jeśli nasz teren składa się już z działek geodezyjnie wydzielonych zaznaczonych w katastrze nieruchomości.

Wiadomo, że wartość kilku mniejszych działek jest z reguły wyższa niż jednej większej. Podział jest też niejednokrotnie uzasadniony życiowymi planami właściciela (np. pobudowania drugiego domu dla dzieci), a także dążeniem do zniesienia kłopotliwej często współwłasności.

Grunty z ograniczeniami

Zasady podziału nieruchomości normują przepisy o gospodarce nieruchomościami (patrz podstawa prawna). Mówimy tu o gruntach budowlanych. Podziały gruntów rolnych i leśnych w sytuacji, gdy obejmują działki należące do większej liczby osób, regulują przepisy o scalaniu i wymianie gruntów. Nie są natomiast oddzielnie normowane podziały pojedynczych nieruchomości rolnych i leśnych. Właściciele mogą je dzielić (sprzedawać) dowolnie, bez ograniczeń na działki o powierzchni minimum 0,3 ha i większej. Jeśli podział powoduje wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny w praktyce tylko w celu regulacji granic albo powiększenia działki sąsiedniej, a także ze względu na jakieś zaszłości. Oczywiście ograniczenie to przestanie obowiązywać w razie zmiany planu miejscowego i przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych na cele budowlane czy rekreacyjne.

Z planem i bez planu

Podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli będzie zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu, ale nie jest on obowiązkowy, a gmina nie ogłosiła, że przystępuje do jego sporządzania, zasady podziału mogą być ustalone z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (patrz podstawa prawna). Tę decyzję trzeba uzyskać przed złożeniem w gminie wniosku o podział. Dołącza się ją bowiem do tego wniosku.

Nie zawsze o dopuszczalności i sposobie podziału decyduje plan miejscowy. Niezależnie bowiem od ustaleń takiego planu podział jest dopuszczalny (także gdy w jego wyniku będą wydzielone z gruntu rolnego czy leśnego działki mniejsze niż 0,3 ha) ze względu na pewne zaszłości, a więc przede wszystkim wówczas, gdy:

- nieruchomość jest zabudowana dwoma lub więcej domami, a podział ma polegać na wydzieleniu domów i niezbędnych działek na rzecz współwłaścicieli,

- gdy wydzielenie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z domu, budynku wzniesionego przez posiadacza w dobrej wierze,

- gdy wydzielony ma być grunt nabyty z mocy prawa (czyli w praktyce najczęściej w drodze zasiedzenia).

Podział bez względu na plany miejscowe uzasadnia ponadto m.in. konieczność wydzielania części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady.

Propozycja od właściciela

Sposób podziału proponuje właściciel albo użytkownik wieczysty. Taką samą możliwość mają współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści nieruchomości. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności), wstępny projekt podziału opracowanego na kopii mapy zasadniczej, a w razie jej braku – na kopii mapy katastralnej, uzupełnionych w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału elementami zagospodarowania terenu.

Uwaga! Projekt podziału musi opracować geodeta, który ma uprawnienia zawodowe w zakresie rozgraniczania i podziału nieruchomości (gruntów), co oczywiście wiąże się z kosztami.

Podstawą podziału jest decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzająca ostateczny plan podziału. Jeśli będzie negatywna, można się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Podział bez udziału gminy

Decyzja zatwierdzająca podział, a więc i cała poprzedzająca ją procedura, nie jest potrzebna, jeśli podział polega na wydzieleniu działek gruntu odrębnie położonych i oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Chodzi o sytuację, gdy w jednej księdze wieczystej zapisana jest należąca do jednego właściciela nieruchomość składająca się z odrębnych, przylegających do siebie działek.

W takim wypadku nie jest potrzebne rozgraniczenie działek, nie jest więc też konieczny projekt podziału. Podział polega wówczas na założeniu przez sąd rejonowy prowadzący księgi wieczyste nowych ksiąg dla poszczególnych działek i odłączeniu ich od starej księgi. O takim podziale decyduje więc sam właściciel, bez potrzeby angażowania do tego gminy.

Do podziału może dojść także bez decyzji administracyjnej w wyniku orzeczenia sądu. Takie zaś orzeczenia zapadają najczęściej w sprawach o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości między jej współwłaścicieli. Współwłasność zaś powstaje w praktyce przede wszystkim w wyniku dziedziczenia. Również sąd orzekający o podziale związany jest wskazanymi tu zasadami, a zwłaszcza ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział sądowy jest też zwykle tańszy od administracyjnego. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wynosi 1000 zł. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, wynosi ona tylko 300 zł.

Dostęp do drogi publicznej

Istotny warunek podziału to zapewnienie wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Nie ma problemu, jeżeli możliwe jest wydzielenie w tym celu drogi z nieruchomości objętej podziałem. Może go jednak zapewnić również tzw. służebność drogowa.

Drogi wydzielone z działek objętych podziałem przeprowadzonym na wniosek właściciela przechodzą automatycznie na własność gminy. Właścicielowi należy się wówczas odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z gminą. Dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnień, odszkodowanie będzie ustalane jak przy wywłaszczeniu. Wypłaca je gmina.

Koszty podziału

Oprócz kosztów związanych z przeprowadzeniem podziału, trzeba się liczyć z koniecznością wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich od wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału.

Zarząd gminy może ustalić takie opłaty, ale nie musi. Górna granica opłat to 30 proc. różnicy między wartością nieruchomości wyjściowej a wartością działek powstałych po jej podziale. Opłata adiacencka wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy podział nastąpił na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Gdzie szukać przepisów

 

- ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (DzU z 2003 r. nr 178, poz. 1749 ze zm.)

- ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU z 2005 r. nr 240, poz. 2027 ze zm.)

- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)

- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.)

Pamiętaj, że trzeba się zameldować

Właściciele nieruchomości muszą zgłaszać zmiany adresu zamieszkania i opuszczenie mieszkania. Jeśli tego nie zrobią, mogą mieć problem m.in. z doręczeniami przesyłek sądowych

Nie mogą też utrudniać meldunku innym mieszkańcom. Tak wynika z obowiązujących już ponad 30 lat przepisów o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Opresyjne przepisy meldunkowe przetrwały system polityczny PRL, a teraz nierzadko są otwarcie ignorowane. Obowiązek meldunkowy często traktujemy z przymrużeniem oka, tym bardziej że zgodnie z art. 9 ust. 2b ustawy zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu. Nie jest więc potwierdzeniem tytułu prawnego do nieruchomości (zwłaszcza mieszkania). Jednak każdy, kto ma polskie obywatelstwo i przebywa stale na terenie kraju, musi się zameldować w miejscu swojego stałego pobytu. Oczywiście w tym samym czasie można mieć tylko jedno miejsce, w którym przebywa się na stałe, bo jest to zamieszkiwanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Dlatego też przed zamieszkaniem w naszym nowym domu musimy się postarać o nadanie takiej nieruchomości numeru >> patrz artykuł "Potrzebna tabliczka...".

 

Obowiązki właściciela

 

Właściciel nieruchomości musi też uczestniczyć w meldowaniu osób, które u niego zamieszkują. Osoby, które chcą się zameldować, powinny przedstawić potwierdzenie pobytu pod danym adresem dokonane przez właściciela lub inny podmiot, który ma tytuł prawny do nieruchomości. Do wglądu w urzędzie gminnym muszą też przedstawić jakiś dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, np. akt notarialny. Właściciel nieruchomości musi potwierdzić fakt pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad trzy miesiące. Potwierdzenia dokonuje się na formularzu meldunkowym w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem daty jego złożenia.Oprócz groźby kary są też inne praktyczne niedogodności dla osób, które zwlekają z przemeldowaniem się w miejsce swojego stałego pobytu. Nie mogą się tłumaczyć, że nie były w stanie odebrać ważnych urzędowych lub sądowych przesyłek. Kodeks postępowania cywilnego (w art. 135 – 136) przewiduje np., że doręczeń pism procesowych dokonuje się w mieszkaniu, miejscu pracy lub tam, gdzie się zastanie adresata. Strony mają obowiązek zawiadamiania sądu o każdej zmianie swojego miejsca zamieszkania – jeśli tego nie zrobią, pismo sądowe pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia.

 

Pobyt czasowy

 

Przepisy wymagają też zameldowania na pobyt czasowy – chodzi o przebywanie gdzieś bez zamiaru zmiany miejsca stałego pobytu – w innej miejscowości albo nawet w tej samej, ale pod innym adresem. Pobyt czasowy trwa nie dłużej niż trzy miesiące, bo potem jest się zobowiązanym zameldować tam na pobyt stały. Tylko w kilku przypadkach możliwe jest zameldowanie na pobyt czasowy dłuższy niż trzy miesiące.

Przykład

Zameldowanym na dłużej niż trzy miesiące na pobyt czasowy można być, gdy wykonuje się pracę poza miejscem stałego pobytu, kształci się albo przebywa poza miejscem zamieszkania ze względów rodzinnych.

 

Kary dla opornych

 

Warto pamiętać, że za zignorowanie powinności meldunkowych, jeśli w ogóle wyjdzie na jaw, grożą sankcje finansowe. Kto nie dopełnia ciążącego na nim obowiązku meldunkowego, może dostać grzywnę. To samo grozi osobom, które – choć są do tego zobowiązane – nie zawiadamiają urzędników, że ktoś inny nie załatwił meldunku. Tak wynika z art. 147 kodeksu wykroczeń.

 

 

Gdzie są przepisy

 

- ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (DzU z 2006 r. nr 139, poz. 993 ze zm.)

 

Źródło : Rzeczpospolita