Temat: Nieruchomości

Właściciele posesji muszą współdziałać z sąsiadami przy rozgraniczeniu nieruchomości. Koszty utrzymania wspólnego płotu obciążają obie korzystające z niego strony

Takiego rozgraniczenia można domagać się, jeśli granice nieruchomości w ogóle nie zostały wytyczone albo były kiedyś ustalone, ale z różnych względów stały się sporne. Sposób załatwienia tej sprawy zależy od wielu okoliczności, a przede wszystkim postawy samych sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.

Właściciel działki musi uważać, jeśli prowadzi intensywne prace ziemne. Mimochodem może bowiem się stać nielegalnym górnikiem i płacić drakońskie kary finansowe

W konflikt z prawem można wejść, prowadząc na swojej działce większe roboty ziemne. Dlaczego? Bo prawo geologiczne i górnicze wymaga koncesji od tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wydobywaniu kopalin ze złóż. Co więcej, od 1 lipca 2005 r. jest wyraźny przepis (art. 15 ust. 4 prawa geologicznego i górniczego), że zabrania się wydobycia kopalin inaczej niż jako koncesjonowaną działalność. Czy dotyczy to więc również robót ziemnych na naszym terenie? Czasami, niestety, tak. Kopalinami są bowiem też piaski, żwiry, torfy, borowiny, wapienie i wiele innych pospolitych surowców, które możemy znaleźć na wielu działkach. Za złoże uważa się natomiast takie naturalne nagromadzenie minerałów i skał albo innych substancji, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą. Definicje te są więc bardzo pojemne.

Jeśli nabędziemy dom, działkę budowlaną, a także lokal użytkowy czy mieszkanie będące odrębną własnością, musimy się liczyć z koniecznością uiszczania podatku od nieruchomości

Gdy jesteśmy właścicielem gruntu, to w rachubę wchodzi także czasami podatek rolny albo leśny. O tym, który z tych podatków obciąża dany grunt, decyduje sposób jego sklasyfikowania w ewidencji gruntów i budynków (prowadzonej w gminie) oraz sposób jego użytkowania. Zasada jest taka: jeśli grunt jest sklasyfikowany jako użytek rolny albo grunt zadrzewiony i zakrzewiony na użytkach rolnych podlega podatkowi rolnemu, a jeśli jako las – leśnemu. Jeśli jest inaczej, to wtedy płacimy podatek od nieruchomości. Istnieje jednak istotny wyjątek od tej zasady: faktyczne zajęcie gruntu sklasyfikowanego jako rolny czy leśny na działalność gospodarczą powoduje, że obciąża go podatek od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości płacimy nie tylko od nieruchomości, które są naszą własnością czy współwłasnością.

Obowiązek ten ciąży też na nas m.in. w razie wynajęcia nieruchomości będącej własnością gminy czy Skarbu Państwa.

Danina ta odnosi się zarówno do osób fizycznych, jak i prawnych, np. spółek z o.o., fundacji, jak i jednostek organizacyjnych, które nie mają osobowości prawnej, jak np. spółka cywilna czy jawna.

Jeśli chcemy podzielić naszą nieruchomość na mniejsze działki, powinniśmy zwrócić się z tym do gminy

Adresatem wniosku o dokonanie podziału jest bowiem wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Występowanie do gminy nie jest potrzebne, jeśli nasz teren składa się już z działek geodezyjnie wydzielonych zaznaczonych w katastrze nieruchomości.

Wiadomo, że wartość kilku mniejszych działek jest z reguły wyższa niż jednej większej. Podział jest też niejednokrotnie uzasadniony życiowymi planami właściciela (np. pobudowania drugiego domu dla dzieci), a także dążeniem do zniesienia kłopotliwej często współwłasności.

Właściciele posesji muszą współdziałać z sąsiadami przy rozgraniczeniu nieruchomości. Koszty utrzymania wspólnego płotu obciążają obie korzystające z niego strony

Takiego rozgraniczenia można domagać się, jeśli granice nieruchomości w ogóle nie zostały wytyczone albo były kiedyś ustalone, ale z różnych względów stały się sporne. Sposób załatwienia tej sprawy zależy od wielu okoliczności, a przede wszystkim postawy samych sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.

Przyjemność z posiadania własnej nieruchomości równoważą obowiązki, jakim właściciel musi sprostać. Zarówno ich przestrzeganie, jak i ignorowanie może słono kosztować

Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym – takim, by nie zagrażał bezpieczeństwu mieszkańców. Bezpośrednio wiąże się z tym obowiązek zlecania okresowych kontroli stanu budynku i ponoszenia ich kosztów. Są kontrole, które trzeba przeprowadzać corocznie, i takie, które wystarczy zrobić raz na pięć lat.

O wyszukanie odpowiednich specjalistów do wykonywania tych kontroli musi się troszczyć sam właściciel, takich kontroli nie przeprowadzają urzędnicy. Stawki są umowne.

Wycięcie bez zezwolenia jednego dużego drzewa na prywatnej posesji to wydatek rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzeba też się liczyć z sąsiadami. Lepiej nie sadzić dużych roślin zbyt blisko ich płotu, bo spory o drzewa bywają dziś równie gorące jak przed laty te o miedzę

Najczęściej właściciel posesji staje przed koniecznością wycięcia drzew lub krzewów przy rozpoczynaniu budowy. Często także wtedy, gdy chce rozbudować dom lub choćby wymienić ogrodzenie na nowe. Czasem też zbyt blisko posadzona i nadmiernie wybujała roślina zasłania światło albo zagraża budynkowi. Warto więc zawczasu się zastanowić, co i gdzie sadzić, żeby później kłopoty związane z wycinką i uzyskiwaniem zezwoleń na nią były jak najmniejsze. Trzeba się bowiem liczyć z odmową takiego zezwolenia, gdy urzędnik uzna, że wycinka, na której bardzo nam zależy, nie jest konieczna. Nie zawsze też się uda wyciąć drzewa bez konieczności uiszczenia opłaty.

Kilkanaście lat temu jeden z mieszkańców Warszawy postawił na zalesionej działce dom. Potem okazało się, że nie jest to jego teren, bo budujący pomylił się i zabudował działkę jednego z sąsiadów. Ponieważ teren znajduje się pod Warszawą i jest bardzo atrakcyjny, sąsiad chce teraz, aby wynieść się z jego działki. Czy jest jakiś sposób na rozwiązanie takiego problemu?

Właściciel nieruchomości ma prawo spokojnie z niej korzystać. Nie może być zalewany przez sąsiada albo nękany hałasem czy nieprzyjemnymi zapachami

Roszczenia wydobywcze, o których pisaliśmy na str. II, pozwalają właścicielowi przeciwdziałać trwałym naruszeniom własności. Tymczasem znacznie częściej dochodzi do naruszeń polegających na zakłócaniu właścicielowi prawa do korzystania z nieruchomości. Przykładowo, gdy sąsiad zalewa mu działkę, wówczas właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Chaos prawny związany z instalacjami na prywatnych gruntach to powód zmian w kodeksie cywilnym, które mają wprowadzić służebność przesyłu

Rozpatrywali ją właśnie posłowie na pierwszym styczniowym posiedzeniu. Nowelizacja trafiła już wcześniej do Sejmu, jednak skrócenie kadencji przerwało prace nad nią. Ponowne wniesienie rokuje jej szybkie uchwalenie. Nowela ma uregulować zarówno sytuacje sporne w przyszłości, ale też mieć zastosowanie do urządzeń już wybudowanych. Przedsiębiorca przesyłowy, dokonując posadowienia urządzeń (o których stanowi art. 49 k.c.), na cudzych gruntach, musi dysponować stosownym tytułem prawnym do tej części nieruchomości. Tytuł ten ma także umożliwiać dostęp do tych urządzeń w celu naprawy i konserwacji. Podstawowym sposobem jego uzyskania powinno być zawarcie umowy z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym), a najbardziej przydatną formą będzie służebność. A oto podstawowe założenia nowej instytucji prawnej:

Naruszeniem własności jest pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Tak będzie, gdy np. ktoś samowolnie zajmuje nasz budynek, lokal czy działkę bądź jej część

Sąsiad może np. składować na naszej działce swoje materiały budowlane czy maszyny i twierdzić, że to jego teren, i nie chcieć go opuścić. Może też ogrodzić fragment naszego terenu i połączyć go fizycznie ze swoją działką.

Właścicielowi służy wówczas przeciwko naruszycielowi roszczenie o wydanie rzeczy – np. zajętego gruntu. Jest ono nazywane windykacyjnym, ale też wydobywczym, gdyż chodzi o odzyskanie nieruchomości z rąk nieuprawnionej osoby. Podstawę prawną takiego żądania stanowi art. 222 § 1 kodeksu cywilnego. Mówi on, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana – wyjątek to sytuacja, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do dysponowania rzeczą (np. prawo dzierżawy gruntu).

Właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jego działki, zwrotu pobranych pożytków, a także naprawienia szkody za zużycie lub pogorszenie stanu swojej posesji

Własny dom lub działka to marzenie większości Polaków. Oprócz prestiżu własna nieruchomość oznacza jednak wiele obowiązków. Narzucają je przepisy budowlane, ekologiczne i prawo cywilne.

Trzeba zbierać śmieci, segregować odpady i odgarniać śnieg na chodniku przed swoją posesją. Nieruchomość powinna też mieć swój numer, a mieszkające tam osoby muszą być zameldowane na pobyt stały lub czasowy. Przepisy określają nawet, komu należą się jabłka z drzewa rosnącego na granicy, aby kłótnie sąsiedzkie nie przypominały sporów Kargula z Pawlakiem. Bardziej opłacalne jest zresztą pozywanie zakładów energetycznych i firm wodociągowych za to, że przez wiele lat korzystały za darmo z naszej własności.

Nie wolno też sąsiada podtapiać, męczyć hałasem ani uciążliwymi zapachami. Niestety – albo na szczęście – zasada „wolnoć Tomku w swoim domku” nie obowiązuje bezwzględnie.

Własność działki to również różnego rodzaju podatki i opłaty. Choć o podatku katastralnym na razie się nie mówi, to kosztuje np. wycinka drzewa – na szczęście nie każdego.

Właściciele są zobowiązani sprzątać chodniki wzdłuż ich działek. Jeśli nie dopełnią tej czynności, a przechodnie poniosą wskutek tego szkodę, będą musieli ją naprawić

Dotyczy to wszystkich posesji bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania.

Jeśli na nieruchomości znajduje się budynek z mieszkaniami będącymi odrębną własnością, obowiązek ten przejmują osoby, którym wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd, albo właściciele lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany. Właścicielami są nie tylko osoby, firmy, które dysponują wyłącznym prawem własności, ale też współwłaściciele, użytkownicy wieczyści, instytucje mające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także osoby, które w jakikolwiek sposób weszły w ich posiadanie.